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2004.12.24.Up Dated.

ＲＥＩＴへの参入銘柄

この１年を振り返ってみると、２００４年のＲＥＩＴ参入銘柄は、２月の森トラスト総合リート投資法人を皮切りに、３月に日本レジデンシャル投資法人、５月に東京グロースリート投資法人（大証）８月にフロンティア不動産投資法人、そして１２月にニューシティ・レジデンス投資法人の５銘柄になりました。 ２００３年の新規参入銘柄は、東急リアル・エステート投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、ユナイテッド・アーバン投資法人の４銘柄でしたから、このトレンドで見れば、２００５年も４〜５銘柄の参入がありそうです。 今や、どの私募ファンドでもＲＥＩＴ進出をアナウンスするのが当たり前になっていますから、予備軍には事欠かない状況ですが、ＲＥＩＴ進出の理由とメリットを考えると、必ずしも賢い選択ではないという面もあります。 特に、私募ファンドのように高いレバレッジで配当金を捻出しているところでは、ＲＥＩＴのレバレッジに戻せば配当金は下がりますし、保有物件の質もＢ級クラスが中心で、１物件の規模も既存ＲＥＩＴ銘柄に比べれば小振りになっていますから、資産運用体制も最初から厚くしなければなりません。 更に、資産運用会社の人員は既に不足していますから、新たに進出するところでは人材確保もままになりません。 このように、今からＲＥＩＴを立上げようと考えると、現実面での壁が高くなっています。 それでも、敢えてＲＥＩＴに挑戦するのは、オリジネーターとしての利益を求めてだと思いますが、ＲＥＩＴ進出で大きな利益を得た森トラスト方式は東証の規制によって難しくなりましたので、今後はオリジネーターの利益追求の幅が小さくなります。 オリジネーターが人・物・金を拠出しなくてはならないのがＲＥＩＴの実態ですが、その見返りは短期的には大きくありません。 それでも、私募ファンドが出口戦略としてＲＥＩＴ進出を表明するのは、実際にＲＥＩＴに進出するかどうかよりは、自らのファンドへエクイティを呼び込む方策だとも思いますので、話半分と見るのが良いのかもしれません。

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