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ＲＥＩＴ予備軍

現在ＪＲＥＩＴの各銘柄が保有している資産をセクター別に分類して平均キャップレートを見てみると、 ・レジデンシャル・・平均５．５％前後 ・オフィスビル・・・・平均６．０％前後 ・商業施設・・・・・・平均６．５％前後 となっています。 物流倉庫はまだ組み込まれていませんが、不動産としての流動性の低さを考慮すれば、商業施設以上のキャップレートが欲しいところです。 また、都心型の商業店舗ビルもＲＥＩＴ向けの開発が活発化していますが、マルチテナントで一部歩合賃料を組み込んだ物件でもキャップレートがあまり高くないようです。 都心型商業店舗ビルでは、ＪＲＦの保有する「エスキス表参道」がNo.1の物件ですが、この取得キャップレートが約５％ですから、これを下回る物件というのは説明が難しそうです。 それでも、最近のＲＥＩＴの取得傾向を見ると、取得キャップレートにバラつきが出てきていて一部では、説明の付かないキャップレートで取得している物件もあります。 ＲＥＩＴが保有している３００物件以上の個々のデータが一般に流布していないため、あまり論じられませんが、投資家にとっては気をつけたいろことです。 その意味でも、今後の上場してくる物流ＲＥＩＴの平均キャップレートや都心型商業ビルの取得キャップレートに注目したいところです。

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