■不動産特定共同事業法商品の問題点と今後の課題
最後に、やや専門的になりますが、この不動産特定共同事業法商品とJ-REITを比較した上で、問題点と今後の課題について触れます。
- 商品価値の評価について中立的な立場での客観的評価がほとんど存在していない
元々、不動産取引として規制を受けている商品ですから、他の不動産と同じように売り手と買い手の話し合いによったり、またはマンションの分譲のように取引されるのは仕方のないことではありますが、出資を公募するという形になるので、通常の不動産取引の範疇では不十分だと考えます。
募集側も、通常の不動産取引の感覚で募集しているようにも思え、出資リスクについての説明が多いとは言えませんし、投資判断への客観的材料の提供が不足しているとも言えます。
- 募集企業の信用力に立脚した商品でありながら、年間配当率が比較的少ない
投資知識の少ない出資者にとっては低金利の今日、SURFゴールドのような年2.45％は魅力的に映るとは思いますが、J-REITの配当率の年4〜5％と比べるとやはり少ないとも言えます。 また、同様の性格を持っている社債と比較してみても、住友不動産の格付は、国内格付機関でこそ投資適格の最低ラインであるBBBですが、外資系のS&Pやムーディーズでは、投資不適格のジャンク債の格付となっている点を見れば、社債の利回りと比較しても2.45％の配当率の妥当性に疑問が残ります。
- 情報公開が少なすぎて、商品内容の詳細が不明
情報公開に関しては、制度としくみ上からも圧倒的にJ-REITが進んでいて、不動産特定共同事業法商品は比較にならないぐらい少ないと言えます。 もちろん、出資者には定期的に資料等を送付しているとは思いますが、内容が公開される訳でもないので、その内容の精査は出資者自身で行わなければなりません。
投資に不慣れの投資家が多いという現実を考えれば、積極的に情報公開を進めて、より分かりやすい解説の流布を促すという手段が必要とも考えられますが、募集側にそのような動きは見られません。 この意味では、投資商品として社会的認知度も低迷する可能性もありますし、業界側が求めている改善手法（倒産隔離制度の制定等）の社会的必要性も低いだろうと思います。
資産流動化法のSPCの使い勝手の向上と、J-REITの発展によって、不動産特定共同事業法商品の社会的必要性が徐々に薄れつつあります。 税制面でも不利なこの商品を今後どのように魅力付けしていくのかということを投資家の視点に立って考え直さなくてはならない時期に来ているとも言えます。
不動産業界の動きも、今後の主流はJ-REITないしはSPCを利用した不動産証券でしょうから、そろそろ明瞭な方向性を打ち出す必要があります。
不動産特定共同事業法商品には、不動産証券と違って不動産業界だけで完結できるという業界メリットがありますし、所管している国土交通省の縄張り意識もあるのかも知れませんが、このような従来型の考え方に囚われずに、社会経済全体を見渡した視点での再検討が必要だと考えます。
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