| ◇トップ |
||
| −不動産投資とは何か（その３）− | ||
■不動産投資ファンドへの投資 |
||
|
前述の不良債権ビジネスではなく、通常の不動産を取得し運用して投資家に配当を出すしくみを持ったファンドを組成して、公募によって投資家を募集するファンドビジネスも登場してきました。 主としてワンルームマンションを対象にしているファンドが多いですが、いずれも賃貸利益から配当を捻出するしくみになっています。 これらのファンドへの投資は有価証券の取得を通じて出資する形になりますが、株式・社債の考え方に直すと、非上場会社への出資と同じことになります。 一口の出資額を50〜100万円単位に小口化して広く出資者を募り、集めた資金で不動産を取得して運用します。 このしくみも、投資家に代わって運用を行う不動産のプロ集団の力量がポイントになりますが、最近の不動産状況では、専門家であっても大きな利益を得ることは難しいので、年5〜10％程の配当をうたっています。 但し、この配当率も純粋に不動産の運用による配当額ではなく、借入金利と配当率の金利差を使ったレバレッジという手法によって実現されている点に注意が必要です。 すなわち、投資家にとっては、投資期間中に借入金利が上昇すれば配当率が下がりますし、また、償還時には不動産を売却して投資元本の償還をしなくてはなりませんので、この売却価格が当初の資産価格を下回れば、投資家の償還元本から削られるのです。 | ||
▼不動産ファンド投資の留意点▼
|
||
| 尚、これらのファンドの中には、将来JREITファンドに発展させたいという考え方を表明しているケースもありますが、これはJREITファンドの持っている優位性を利用するための方法だとも言えます。
その優位性とは、 1. 出資金の換金は公開取引市場で売買することでできる。 2. JREITは、株式と同じように償還という考え方がなくなるので、元本の回収がファンド側の責任ではなくなる。（投資家は公開市場で売却して元本を回収することになる） このように、不動産投資ファンドがJREITに発展できれば、ファンド側の負担は軽くなりますが、一方、未上場株式の上場時のような大きなキャピタルゲインはJREITではありませんから、投資家にとって投資元本価値の大幅上昇は期待できません。 また、実際にJREITとして上場するには簡単ではありませんし、資産の内容も再吟味されますので、現状ではファンド側の希望という程度に聞いておく必要があります。 |
||
<< 戻る |
その４へ >> |
|