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−J-REIT株価推移をどう見るか（その２）−
■今後のJ-REIT株価の推移 今後の株価の予測を行う前に、なぜ株価が上昇したのかを分析しなくてはなりません。 　 株価上昇要因その１ 　　 政府が実施した投資減税の一環で、ＪＲＥＩＴの配当金への課税が20％→10％に軽減された上に、従来の配当金額の多寡による税金の徴収方法のバリエーションが整理されて源泉徴収に一本化されたことで、配当型投資商品であるＪＲＥＩＴの魅力が高まったことが挙げられます。（税率の軽減と税金徴収の簡素化） 　　 特に、配当課税税率の軽減は実質的な手取配当金を増やしますので、単純計算で株価が12.5％上昇しても従来の配当金と変わらない点が大きな要因です。また、ＪＲＥＩＴでは投資法人への法人税課税がありませんので、資産運用利益に対して、トータルでも10％の税金しか掛からないという、不動産運用事業としては抜群の優遇税制があります。 即ち、ＪＲＥＩＴ投資家にとってはファンドの利益（経常利益）がそのまま投資家に分配されて税金を１０％引かれて振り込まれてくるだけという投資の簡便性が実現したのです。 　　 株価上昇要因その２ 　　　 日銀によるＪＲＥＩＴ購入の検討が発表されたことで、ＪＲＥＩＴという投資商品の認知度が高まったことと、商品の信頼性が増したことによる、投資資金の吸引による株価上昇があります。 　　　実際に日銀がＪＲＥＩＴを購入するか否かよりも、一般的な認知度が低く、かつ投資商品としての信頼性が分からないということで投資を見合わせていた機関投資家などにとっては、日銀の購入検討によって投資メニューの一つとして加わりつつあると言えるのです。特に、今年に入ってからの機関投資家や金融機関の動きにそれが表れています。 　　 株価上昇要因その３ ＭＳＣＩ指数へのＪＲＥＩＴ銘柄の組み入れが発表されたことで、主に法人投資家の投資姿勢がＪＲＥＩＴに対して積極的になった。 ＭＳＣＩとはモルガン・スタンレー・キャピタル・インターナショナルの略で、ＭＳＣＩ指数とは世界中の分散投資家やグローバルに資産運用を行うファンドマネジャー向けに提供される信頼性の高いベンチマ−クです。 この指数構成銘柄にＮＢＦとＪＲＥの２銘柄が組み込まれた事で、海外投資資金も増えるのではないかという好材料に反応した買いが増えた事も挙げられます。 以上の３つの要因をみると、具体的な上昇根拠は配当課税税率の軽減だけだとも言え、他の２つはＪＲＥＩＴの認知度と信頼度の上昇により、ようやく投資商品メニューの一つとして検討されるようになったという初期的な段階での上昇要因です。 従って、減税という具体的な要因だけであれば、次の減税までは変化要因が少ないと考えられますが、認知度・信頼度の向上による投資家の新規参入という要因は、今後にも影響を与え続けますので、ＪＲＥＩＴへの投資家がしばらくは増え続けると考える方が自然です。 こうなると、上場資産規模の小さい（約5,600億円）のＪＲＥＩＴでは慢性的に玉不足となり、株価を押し上げる要因になります。 一方、最近の市場の好調を見てとって、ＪＲＥＩＴの既存銘柄の増資も現実化してきますし、新規参入ファンドの動きも活発化しますので、投資口の追加発行や新規発行によって多少は緩和されるかもしれません。 ここまで見ると、ＪＲＥＩＴには好材料しかないように思えますが、内実は必ずしも良いことばかりではありません。
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