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2004. 9.24.Up Dated.

J-REIT向けの物件供給

ＪＲＥＩＴを始めとしたファンドの買い意欲が旺盛のため、一部ではファンドバブルという声も出ています。 また、都内の湾岸地域でのマンション販売が順調なことから、再び大手デペロッパーが大型開発案件に積極的に取組み、マンション用地の確保のために買い進んでいるようです。 不動産の買い意欲が高い状況を見て、ファンド用に新規に収益物件を開発しようという動きも活発で、賃貸マンションや商業施設の開発に取組んでいる会社が多くなっています。 特に、商業施設の開発にはデペロッパーだけでなく、ゼネコンやＰＭ会社、商社等も取組んでいるようで様々な案件が進行中です。 新規物件がＪＲＥＩＴ向けに開発されるのは歓迎すべきことではありますが、供給側では、価格の高騰を見込んでかなり甘い収支で計画を考えている物件もあります。 ＪＲＥＩＴの商業施設の場合、取得価格の平均キャップレートはオフィスビルよりも高いのが通例です。 しかし、このことを理解せずに、Ａクラスオフィスビル並のキャップレートで計画を進めている話も多くなっていて、私のところへもこのような案件の相談が来ますが、多くは、立地と収益見込みと安定性から見て、想定売却価格が高過ぎるのが目に付きます。 商業施設は既存物件が少ないこともあり、今後は、新規に開発される物件もＪＲＥＩＴの取得対象にはなりますが、ＪＲＥＩＴには投資家が居ますから、一般事業会社のような経営判断は出来ません。 ＪＲＥＩＴの資産運用会社は投資法人から委託を受けた会社ですので、投資家利益を損なうような取得は利益相反に該当します。 0金利政策もそろそろ解除に向っていますので、今後は、徐々に金利が上昇すると考えられますから、低いキャップレートでの資産取得は、近い将来ＪＲＥＩＴの配当利回りを低下させ、投資商品としての魅力を減じます。

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