REIT DATA

2016. 9.23.Up Dated.

IPOの動向

　
　過去2年のIPOについて調べてみると、2016年の新規上場環境の厳しさが浮き彫りになります。（下表参照）

	(a) IPO価格	(b) 原初価格	(a/b) （IPOプレミアム率）	(c) IPO時東証REIT指数
ヒューリック	108,000円	100,000円	8.00%	1,465.02
日本リート	252,000円	250,000円	0.80%	1,488.94
インベスコ	103,000円	100,000円	3.00%	1,543.81
日本ヘルスケア	150,000円	100,000円	50.00%	1,708.65
トーセイ・リート	103,000円	100,000円	3.00%	1,798.44
積水ハウス・リート	110,000円	100,000円	10.00%	1,881.64
2014年上場銘柄平均	826,000円	750,000円	13.00%	1,647.75
ケネディクス商業リート	230,000円	200,000円	15.00%	1,812.35
ヘルスケア＆メデイカル	110,000円	100,000円	10.00%	1,842.46
サムティ・レジデンシャル	102,000円	100,000円	2.00%	1,817.18
ジャパン・シニアリビング	190,000円	200,000円	-5.00%	1,756.92
いちごホテル	106,000円	100,000円	6.00%	1,765.48
2015年上場銘柄平均	738,000円	700,000円	11.20%	1,798.88
ラサールロジポート	100,000円	100,000円	0.00%	1,822.94
スターアジア	100,000円	100,000円	0.00%	1,883.82
マリモ地方創生リ－ト	92,000円	100,000円	-8.00%	1,879.30
三井不動産ロジスティクス	270,000円	250,000円	8.00%	1,850.72
大江戸温泉リート	93,000円	100,000円	-7.00%	1,844.98
さくら総合リート	91,000円	100,000円	-9.00%	1,832.40
2016年上場銘柄（中間集計）	746,000円	750,000円	-2.70%	1,852.36

IPO時の公募価格と原初価格（投資法人設立時の１口当たりの出資価格）を比較して、プレミアムなのかディスカウントなのかによってIPOの成績が分かります。
2016年は既に6銘柄の新規上場がありましたが、プレミアムIPOになったのは三井不動産ロジスティクスパーク投資法人だけで、±0が2件、ディスカウントが2件です。
過去を見ると、概してIPOの公募価格決定は、その時点のREIT相場に左右される傾向があって、東証REIT指数が高く、更に上昇傾向にあるときは好調なIPOになる可能性が高くなります。
所が、2016年のIPOは東証REIT指数の水準は高いにも拘わらず、プレミアムIPOになるケースが1件しかありません。
この結果では、運用側も引受証券会社も見込みが違ったと言えますが、この背景にはREIT相場の見方を見誤ったことと、REITという仕組みの理解不足があります。
上場に際しては第一義的には引受主幹事証券会社が審査を行うようですが、引受手数料目当てで、内容の吟味は疎かのようです。上場しても、その後順調に資産運用できるのか、成長戦略は確立しているのか等上場投資商品としての質をチェックしなければなりませんが、REITの過去の歴史を見ても、REIT相場の好調時には、証券会社がREIT進出を薦める営業攻勢を掛けて、粗製乱造に走ります。
上場してしまえば、後は投資家の自己責任と割り切っての事でしょうが、流石に機関投資家にも見抜かれていて、ブックビルディングでの感触も良くはありません。
そして機関投資家の引受が弱いと見れば、今度は個人投資家向けに積極営業を行って捌きますから、結果としてIPO不調銘柄の投資主には個人投資家の比率が高くなります。

政府・日銀もこういう実情を放置して、金融政策で投資市場にお金をばら撒くことで景気対策と称していますから、同じ穴のムジナだとも言えます。
投資市場というものをもう少し真面目に真剣に考えれば、やるべきことは他にありますがそこまでは頭が回らないのか、又は即効性がないので先送りしているかです。
日銀も金融政策の見直しに動いているようですが、本質的な部分に触れないでお金の量のコントロールだけで経済を動かす古典経済学に縛られたままでは、心もとない限りだと言えると思います。