REIT DATA

2016. 1.22.Up Dated.

ラサールロジポート投資法人の上場

　物流倉庫を投資対象としたＲＥＩＴとしては4番目となる投資法人の上場予定が発表されました。
ラサールと言えば、かつてイーアセット投資法人を買収し、ラサールジャパン投資法人のスポンサー企業としてＲＥＩＴに参入しましたが、その後ラサールジャパン投資法人は僅かな期間で日本リテールファンドに吸収合併されたという経歴を持つ企業です。
イーアセット投資法人買収後に、ラサールグループが保有する商業施設を高値で投資法人へ売却し、それが原因の一つにもなってラサールジャパン投資法人は運用困難に陥り、結局は身売りせざるを得なくなりましたが、スポンサーであったラサールは大した被害もなく、したたかに不動産売却益を得たという経緯があります。
私から見ると、ラサールはＲＥＩＴが好調の時に顔を出して一稼ぎするのが得意のようなイメージがありますが、今回はどうでしょうか。

ラサールロジポート投資法人の上場時保有資産は、物流倉庫8物件で取得予定総額は1,614億円となっています。取得予定資産のＮＯＩ利回りは鑑定評価ベースで平均4.9％と発表されています。
因みに、上場している物流倉庫系投資法人のポートフォリオＮＯＩ利回り（取得価格比）は以下のようになっています。

物流倉庫系銘柄	直近4期平均利回り	直近4期の実績（左側が直近）
日本ロジスティクス	5.81%	5.85%	5.69%	5.86%	5.84%
産業ファンド	5.83%	5.72%	5.93%	5.79%	5.86%
大和ハウスリート	5.90%	5.64%	6.10%	5.92%	5.94%
ＧＬＰ	5.60%	5.37%	5.47%	5.52%	6.04%
日本プロロジス	5.53%	5.52%	5.22%	5.63%	5.74%
平均値	5.73%	5.62%	5.68%	5.74%	5.88%

物流倉庫のみ保有しているのは、日本ロジスティクス、ＧＬＰ、日本プロロジスの3銘柄ですが、この3銘柄中、大型高機能倉庫中心の日本プロロジスでも5.53％/年の利回りは確保されています。
一方、ラサールロジポート投資法人は4.9％/年ですから、何処からこの数値を引っ張ってきたのでしょうか。
ポートフォリオは東京圏の物流倉庫にはなっていますが、物流倉庫に資産価値はあまり関係ありませんから、これだけ低い数値の利回りで取得するとなると、何となくかつてのラサールジャパン投資法人の経緯が思い出されます。
ラサールは、ＲＥＩＴ市場が好調な時に稼いで、市場が悪化したら何処かに吸収合併されれば良いと、ドライに割り切ったビジネスモデルが得意のように思えます。
投資法人が吸収合併されるときは、エクイティが棄損しますが、それは投資家の負担になりますから、スポンサー企業への影響は大してありません。
これが上手なビジネスという事なのでしょうが、投資家はどのように考えるのでしょうか。