REIT DATA

2014. 4. 4.Up Dated.

日本リート投資法人の上場

　双日系の投資法人の日本リート投資法人が４月２４日に東証へ上場予定と発表されました。スポンサーである双日は、総合商社である旧日商岩井と旧ニチメンが合併した企業で、これで総合商社系のＲＥＩＴが全て揃う事になります。
既に、双日を除いた総合商社は、三菱商事系の日本リテールが２００２年に、丸紅系のユナイテッド・アーバンが２００３年に、そして三井物産系の日本ロジスティクスと伊藤忠系のアドバンス・レジデンスが２００５年に上場を終えていますから、これらの上場から９年も遅くなりました。
但し、双日がＲＥＩＴ進出を考えたのはもっと古く、確か２００４年頃に請われてＲＥＩＴについて話をした記憶があります。
当時の事は余り覚えていませんが、ＲＥＩＴと私募ファンドについての説明とＲＥＩＴ向け開発型物件についてだったと思います。その後は、音沙汰がなくそのまま立ち消えになったと思っていましたが、目論見書を見ると２０１０年９月に投資法人を設立していますから、継続的にＲＥＩＴ進出を検討していたのかもしれません。
今回上場を発表した日本リート投資法人は、２０１２年から再開されたＲＥＩＴの新規上場ラッシュの中では、好調なＲＥＩＴ市場に全面的に依存した組成になっていると言えます。
上場時組成物件はオフィスビル１３件とレジデンス７件の２０物件で、取得予定金額は７０４億円になっていますが、これらのポートフォリオＮＯＩ利回りは5.0％/年と発表されています。
２０１２年上場のケネディクス・レジデンスから２０１３年の日本プロロジスまでの６銘柄の直近決算でのポートフォリオＮＯＩ利回りは5.07～6.09％となっていて、単純平均値は5.76％/年になります。
これらの先行上場銘柄は、ＲＥＩＴ市場を長期で見て、新規上場ではポートフォリオＮＯＩ利回りで先発銘柄に優位に立つという考え方だったと言えます。そして、これにより概して２０１２年からの新規上場銘柄の投資口価格は好調に推移していますが、日本リートの場合は、投資口価格の上昇を見込んだポートフォリオＮＯＩ利回りの設定になっています。
従って、上場後の伸び代が先取りされていると言えますから、ＩＰＯ価格がどの水準で決まるか注目です。
基準は１口２５万円になっていますから、若干のディスカウントになるのか、それともプレミアムが乗るのかですが、この３月のＲＥＩＴ市場を見ると、例年のような期末の勢いがなく、必ずしも上潮とは言えませんから、意外と厳しいＩＰＯになるのかもしれません。