REIT DATA

2014. 2.14.Up Dated.

シニアハウスの投資市場

物件名	所在地	建物構造	建物竣工月	ＮＯＩ利回り
			築年数
アリア松原（ヒューリックリート保有）	東京都世田谷区松原５丁目３４－６	RC造４Ｆ	平成17年9月	5.80%
			8.4
トラストガーデン用賀の杜（ヒューリックリート保有）	東京都世田谷区用賀１丁目３－１	RC造３Ｆ	平成17年9月	6.00%
			8.4
トラストガーデン桜新町（ヒューリックリート保有）	東京都世田谷弦巻２丁目１１－１	RC造３Ｆ	平成17年8月	5.90%
			8.5
トラストガーデン杉並宮前（ヒューリックリート保有）	東京都杉並区宮前２丁目１１－１０	RC造３Ｆ	平成17年4月	5.90%
			8.8
ＳＥ－１ライフ＆シニアハウス港北２（アドバンス・レジデンス保有）	横浜市都築区茅ヶ崎南２丁目１８－７	ＳRC造６Ｆ	平成15年10月	7.00%
			10.4
ココファン日吉（アドバンス・レジデンス保有）	横浜市港北区日吉本町４丁目１０－５０	RC造４Ｆ	平成22年1月	7.10%
			4.1
ポンセジュール千歳船橋（インヴィンシブル保有）	東京都世田谷区船橋１丁目３７－３	RC造６Ｆ／B１	昭和63年3月	5.80%
			25.9
ポンセジュール四つ木（インヴィンシブル保有）	東京都葛飾区四つ木３丁目１－１１	RC造５Ｆ	平成1年3月	6.10%
			24.9
ポンセジュール日野（インヴィンシブル保有）	東京都日野市落川４３８番１	RC造３Ｆ	平成2年5月	6.10%
			23.8
ポンセジュール武蔵新城（インヴィンシブル保有）	川崎市高津区千年７７３番２	RC造４Ｆ	昭和60年2月	6.00%
			29
ポンセジュール小牧（インヴィンシブル保有）	愛知県小牧市城山３丁目１	ＳＲC造１０Ｆ	平成3年3月	7.50%
			22.9
ポンセジュール秦野渋沢（インヴィンシブル保有）	神奈川県秦野市渋沢上１丁目６－６０	RC造５Ｆ	平成3年7月	7.30%
			22.6
ポンセジュール伊丹（インヴィンシブル保有）	兵庫県伊丹市中央１丁目２－２５	ＳＲC造１１Ｆ	平成1年3月	6.70%
			24.9
グッドタイムリビング新浦安（オリツクス保有）	千葉県浦安市明海６丁目１－３	ＲＣ造４Ｆ	平成18年10月	6.30%
			7.3
アーバンリビング稲毛（大和ハウスレジデンシャル保有）	千葉市稲毛区山王町３２７番１	Ｓ造４Ｆ	平成21年3月	7.70%
			4.9
グループホーム楽しい家　大正（スターツ保有）	大阪市大正区平尾３丁目１４-８	Ｓ造２Ｆ	平成19年2月	6.90%
			7

上の表はＲＥＩＴが保有するシニアハウス等の一覧です。上記１６物件で取得価格合計額は２２７億円になります。
元々ＲＥＩＴとして組成できるシニアハウスは１,０００億円規模に達していないと言われていますから、既存ＲＥＩＴに取得された物件を除けば、更に組成できる物件量が減ります。
それでも、国交省肝いりでこれらシニアハウスを投資対象とした投資法人の設立の動きが進んでいますが、彼らの本音は、私募で保有しているシニアハウスのオフ・バランスが目的です。
兎に角、償還前に保有資産をＲＥＩＴに移し替えられれば万々歳なのです。
何しろ私募だと高い利回りを要求されますが、ＲＥＩＴの市場要求利回りはそれより低いので、ＲＥＩＴへの資産売却は十分に採算が合うのです。
但し、問題は、新たな投資法人を設立してそちらに資産を移すことが出来たとしても、その後の投資法人が果たして運用を続けられるかが疑問です。
取得出来る資産量の上限が決まっていますから、外部成長に限度がありますし、シニアハウスが恒常的にＲＥＩＴの投資資産として適格性を持つかは甚だ疑問です。
尤も、私募ファンドにとって最大の目的はオフ・バランスですから、それさえ実現出来れば投資法人の将来等は余り関心がありません。
即ち、私募ファンドの出口としてＲＥＩＴを利用するという事です。
このような事例は２００６年～２００７年にもあり、それがＲＥＩＴの不振の一因にもなりましたが、又同じことを考えているようです。
私が疑問なのは、こういう腹が見えているシニアハウス保有主体の為に、何故国交省が応援するのかです。
私募ファンド等の保有主体救済の為に投資市場を使ってやろうという事でしょうが、行政庁がこういう発想すること自体が問題です。
企業の為の御用聞きに徹しているのかも知れませんが、時代感覚がずれ過ぎています。
既存ＲＥＩＴがこれらの用途を分散目的で取得するのは分かりますが、新たな投資法人を立ち上げる理由が不純ですので、投資家は要注意です。
シニアハウス業界内部の噂では、ヒューリックリート投資法人が取得した４物件も、かなりの高値であったと言われていて、この価格が呼び水にもなるのではとも期待されているようです。
何れにしろ、シニアハウスはニッチで小規模な業界ですが、何よりも不透明な点が気になりますので、今後もこれらに関する動きについては厳しく見て行こうと思っています。