REIT DATA

2010. 8.17.Up Dated.

東証REIT指数と賃貸市場

　今年３月から東証REIT指数に、オフィスビル、住宅、商業・物流と上場銘柄を３つのカテゴリーに分類して、それぞれのカテゴリーの投資口価格の動きを表す指標が加わりました。
この利用方法についてはもう暫く様子を見る必要がありそうですが、現段階では全銘柄の投資口価格を表す東証REIT指数が低迷している原因がオフィスビルセクターにある事が分かります。
2010/02/26の投資口価格を1,000としたこの指数の推移を見ると、オフィス指数だけが1,000ポイントを下回っていて、8/12には953.44になっています。
即ち、オフィスビルを主体とした銘柄の投資口価格の低迷がREIT全体を引き下げていることになりますが、元々、オフィスビル系銘柄の投資口価格が高かったことも関係しています。
以前より住宅系銘柄の投資口価格は低迷して、これ以上下がる余地が少なかったとも言えますから、REIT全体の調整は主として投資口価格の高かったオフィスビル系銘柄によって行われているという見方も出来ます。
勿論、オフィスビル賃貸市場の低迷が背景にありますが、これは賃貸市場情報の流布にも関係しています。
マスコミからはオフィスビル賃貸市場の動向は頻繁に報道されますが、住宅賃貸市場等のマクロデータはありませんから、あたかもオフィスビルのみが低迷しているという印象も与えます。
然しながら、REIT銘柄を投資用途別に分類して、それぞれのポートフォリオＮＯＩ（取得価格比）の推移を決算期毎に見てみると、確かにオフィスビル専門銘柄の低下率が最も大きくはなっていますが、住宅専門銘柄との低下率の差は0.2％程度です。
従って、賃貸市場の低迷によるパフォーマンスの低下というよりは、期待感の大きかったオフィスビルも賃貸市場の動向の影響を確実に受けるという事が知れ渡った為だとも言えます。

ちなみに、オフィスビル銘柄を代表する日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人の直近決算期のＮＯＩ利回りは、それぞれ4.73％/年、4.50％/年になっていて、前期比では8％と9％の下落になっています。
特に、日本ビルファンド投資法人は過去5％を切ったことがなかったのですが、この６月期で初めて5％を下回りました。
投資口価格もジャパンリアルエステイト投資法人に劣後していますが、これは、それまでの期待感が大きく減じてしまった事が原因だと思われます。
日本ビルファンド投資法人の場合は、早くからオフィス賃料の先安観を見込んで賃料改定に柔軟に対処してきたこともありますので、この６月期でほぼ収束するのではないかとも思われますが、更に続くようでは、まさに鼎の軽重が問われる事になると言えます。