REIT DATA

2010. 5. 7.Up Dated.

投資法人の赤字転落

　ジャパン・シングルレジデンス投資法人（略称；ＪＳＲ）の発表によると、第10期（平成22年7月期）の決算予想が赤字になりました。

<平成22年7月期運用状況の予想数値修正>
	営業収益	営業利益	経常利益	当期純利益	1口当たり分配金
前回発表予想	1,776百万円	718百万円	43百万円	42百万円	750円
今回修正予想	1,778百万円	726百万円	-39百万円	-40百万円	0円

赤字転落の理由は、リファイナンスによる金融費用（支払利息と融資手数料）の増加と発表されていて、前回予想時見込みより89百万円増加した為とされています。
因みに、ＪＳＲの過去4期分の収益率を見ると次のようになっています。

	第９期	第８期	第７期	第６期
営業収益対経常利益率	13.43%	14.21%	17.57%	26.59%
営業収益対営業利益率	40.84%	42.73%	44.58%	45.42%
営業収益対営業総利益率	55.82%	57.73%	59.78%	59.83%
営業収益対営業外費用率	28.16%	28.71%	27.30%	19.06%
ＬＴＶ	51.99%	52.01%	52.04%	52.24%

元々、ＪＳＲの営業外費用率はかなり高い水準にあって、これが経常利益を圧迫する収益構造になっていましたが、一方、営業総利益率と営業利益率は標準的なレベルに収まっていました。
それが今回の発表では、営業外費用率が40％超となり、営業利益率を超えてしまい経常利益段階では赤字になりました。
ＬＴＶは過去4期殆ど変化がないので、借入金が増えている訳ではありません。
一方、ＪＳＲと同水準のＬＴＶにあるビ・ライフ投資法人の平成21年11月期を見ると、営業外費用率は20.67％と、ＪＳＲの半分になっています。
従って客観的に見ると、ＪＳＲの営業外費用率40％超は異常な状態だと言えますし、超高金利の融資条件を飲まざるを得なかった結果だと言えます。

それでは、これは何処の責任なのでしょうか？
高い金利を要求した金融機関にも一端の責任がありそうですが、やはり投資法人と資産運用会社の責任が大です。
ＪＳＲの財務構造の悪さは4期前から目立っていましたから、当然その対策を講じなくてはなりません。
そして対策とは合併しかありませんから、遮二無二それに向けて動くべきなのです。
勿論ある程度は動いたのだと思いますが、金融機関は努力が足りないと見たのではないかと思います。
ラサールジャパン投資法人が日本リテールファンド投資法人に吸収合併された際、職を失うことになったラサール側の資産運用会社の役員が漏らした言葉があります。
投資家の事を考えると「これで良かったと思います」「これしかなかったと思います」と少し寂しそうに言いました。
この役員は合併によって報われる事はありませんが、ＲＥＩＴは投資家の為の仕組みだと理解していましたので、この動きと決断が出来たのだと思います。