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2009.11.27.Up Dated.
市場取引の実態

 REIT誕生から市場取引をウォッチしていますが、2009年の取引は過去とはやや様相を異にしています。
部分的には投資口価格が上下する理由が分かる場合もありますが、全体として見ると市場取引の法則性が崩れているように思えます。
何処がどう違うのかは一言では言えませんが、取り敢えず目に付くのは市場の動向によって売買がされているという事より、投資家側の事情や意図・思惑に因る売買が混じっているように感じます。
勿論、これは変な取引という事ではなく、投資家の判断による取引が多くなっているということです。
また直近では、東証REIT指数が再び下がり始めていて、800ポイントに近づいていますので、改めて東証REIT指数創設時(03年3月31日)と比較すると次のようになります。

03年3月31日 09年11月26日
投資口価格 予想配当利回り 投資口価格 予想配当利回り スプレッド
修正後利回り
NBF 593,000円 4.93% 689,000円 5.37% 4.79%
JRE 592,000円 4.85% 649,000円 5.34% 4.76%
JRF 527,000円 5.52% 353,000円 7.67% 7.09%
OJR 490,000円 5.91% 375,000円 6.60% 6.02%
JPR 228,000円 5.42% 181,800円 7.15% 6.57%
PIC 495,000円 6.15% 305,000円 8.19% 7.61%

東証REIT指数創設時の上場銘柄は上記6銘柄でしたので、この6銘柄を比較すると表のようになります。
なお、スプレッド修正後利回りとは、当時の長期国債利回りとの差を反映させた利回りです。

この表から分かるように、NBF、JRE、OJRの予想配当利回りは近似ですが、JRF、JPR、PICの利回りが高く取られています。
6銘柄を6年前と比較すると、確実にポートフォリオは充実していますので、現在の状況は、個別銘柄の事情を勘案したものと考えられますが、筆者の見る限りでは商業施設のボラティリティリスクを大きく見られているJRF以外は悲観的過ぎるような気がします。
これら老舗銘柄がこの状態ですから、残りの35銘柄は推して知るべしで、これが東証REIT指数を大きく下げている原因です。
現在の状況は、投資家が弱気になり過ぎているとも言えますが、一方で、銘柄側の努力不足も指摘出来ます。
このような市場評価を甘受して、嵐が通り過ぎるまで待つという消極的な姿勢は、REITの評価を更に下げます。
下位の銘柄は合併等によって市場評価を好転させようと動いていますが、中上位の銘柄は何も動いていません。
中には理由が良く分からない増資をしたりしていますが、その他は頭を低くしているだけです。
こう考えると、今の状況は人為的な無作為による状態だとも言えなくはありません。
REITは投資家の為の仕組みですので、投資家利益の為に今は何を為すべきかを考え、何か行動に移すべきではないかと考えます。

 
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