REIT DATA

2008. 5.16.Up Dated.

DAオフィス投資法人の増資

　平成２０年度の税制改正が成立して、早速、ＤＡオフィス投資法人が導管性要件の緩和を利用した第３者割当増資を実施しました。
増資額は、約６００億円と第３者割当増資としては過去最高額になりました。
投資法人の発表によると、資金使途は借入金返済と投資法人債の償還資金に充当するようです。
ＤＡオフィスの借入金残高約１,４００億円のうち、１,０７６億円が今年の返済になりますので、これらに充当する訳ですが、詳細な内容は分かりません。
一応、ＬＴＶは30％程度に下がるようですが、元々、ＤＡオフィスは短期借入金導入によるレバレッジと相対的に低い自己資本比率によって配当金を捻出する財務構造を持っていましたので、今回の増資によってこれらが改善されて標準的な財務構造に戻るものと予想されます。
但し、今回の増資は、市場が懸念しているリファナンス・リスクの解消と新たな外部成力の確保に主眼が置かれているようですので、増資後の外部成長によって以前のような財務構造に戻るかも知れません。
この事は、資産運用会社がＪ-ＲＥＩＴの財務をどのように考えているかに拠りますが、過去のデータを見ると、私募ファンドと同じように考えていたと言えますので、今回を契機にして改めて財務戦略を考え直せればレベルアップするかも知れません。
一方、割当先となる(株)コロンブスはオリジネーターのダヴィンチ・アドバイザーズが100％出資する子会社です。
今回の増資によって、(株)コロンブスの持ち株比率は40.39％になりますが、これとダヴィンチ・アドバイザーズの持ち株比率（2.02％）を合わせても50％以下になりますので、導管性要件は充たされると考えられます。
次に、(株)コロンブスが約６００億円もの資金を提供出来るのは、推測ですが、昨年１２月に運用開始をした｢コーポレート･オポチュニティ･ファンド第1号｣からの供出ではないかと思われます。
即ち、投資ファンドの資金であれば、当然リターンが求められますが、割当価格に対する次期予想配当金（14,232円/口）は年率換算で6.59％になりますから、取り敢えずインカムゲインでも投資として成立します。
更に、配当金が以前のレベルに戻れば、年9％程度まで上昇しますので、投資の妥当性の説明は付きますが、株価が割当価格より上昇しなければ旨味はありません。
従って、株価が期待した程上昇しなければ、配当金の上昇圧力が高まりますので、この場合は、以前のような財務構造に戻る可能性も否定出来ません。
このように考えると、ＤＡオフィスが今回の増資でＪ-ＲＥＩＴとして健全な財務構造に戻るか否か分かりませんので、慎重に推移を見極める必要がありそうです。