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| 2008. 1.18.Up Dated. | ||||||||||||
| 日本ビルファンド投資法人の増資 | ||||||||||||
１月１６日に日本ビルファンド投資法人（略称；ＮＢＦ）から増資の発表がありましたが、増資タイミングとしてはやや意外という感があります。 例えば、直近決算期（平成１９年６月期）のＬＴＶは41.4％という水準にあり、未だ２〜３千億円の取得資金の借入余地がありました。 今年３月末に取得予定の「ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント」は約２５０億円ですので、この物件取得が引き金になっているとも言えません。 一方、ＪＲＥＩＴ市場での株価を見ると、今は調整が続いていて、ＮＢＦの株価も１３０万円／口程度まで下がっています。 従って、「何故、このような時期に？」というのが市場の見方のようですが、ＪＲＥＩＴのエクイティ政策を長期で考えると理解出来る面があります。 ＮＢＦの過去３回の増資を見ると、以下のとおりです。 増資価格というのは資産運用会社にとってはエクイティ政策上の重要なハードルで、山登りに例えれば何合目という事になります。従って、いきなり頂上を目指すという事ではなく、５合目の次は６合目というように順を踏んでいく必要があります。 ＮＢＦの資産規模は既に6,000億円を超えていますが、これで上限という訳ではありませんから、これからも数回の増資は不可避です。 このように考えると、今の市場状況ならば、第３回増資価格から20〜30％増で公募が出来ると踏んだ節があります。 仮に１３０万円／口弱で増資を行えば、市場での株価がこの価格を恒常的に下回る可能性は小さいと考える事も出来ますし、また、第５回目以降の増資も比較的スムーズに行える可能性が生じます。 勿論、増資による希薄化を考慮すると、より高い増資価格の方が有利ですが、それは既存投資家にとって一時的なメリットです。 元々、基準価格は５０万円／口（ＮＢＦのＩＰＯは625千円／口でしたので、これを基準価格と見ることも出来ます）ですので、増資の度に少しずつ上げていく方がエクイティ調達には有利です。 また、希薄化対策は内部・外部成長等によって対応するのが本筋ですし、ＮＢＦには、既にその力があるようです。前述した「ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント」の取得ＮＯＩ予想利回りは6.56％ですが、この数値はＮＢＦのポートフォリオ平均利回り5.47％（取得価格比）を1％以上上回っています。 従って、平成２０年６月期の配当金の上昇が見込まれていましたので、この余力を利用して増資を行うという手法を選択したのではないかと考えられます。 そのため増資口数は過去３回に比べると少ない34,000口になっていますが、恐らくは新規物件取得による配当金増とバランスする増資口数を算出したと考えられます。 株価というのは常に過渡的な指標ですし、又、銘柄側が自在にコントロールすることは出来ませんが、それでも銘柄側の動きを縛ったり制約を与えたりします。 従って、目先の株価のみを追って資産運用を行うのではなく、ＪＲＥＩＴの仕組み理解した上で合理的に考え、且つ、長期の視点で捉えて、どのような運用を行うのかを考える必要があります。 このような見方を以ってすれば、今回のＮＢＦの増資は理解出来るのではないかとも思えます。 |
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