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2005. 9.29.Up Dated.

リニュアル物件の取得について

最近ＪＲＥＩＴでもリニュアルされた築古オフィスビルの取得が目立ち始めました。 日本ビルファンドが昨年の６月に取得した「ＮＢＦ虎ノ門ビル」（昭和３８年竣工）を皮切りにして、ジャパンリアルエステイトの「山王グランドビル」（昭和４１年竣工）、そして昨日発表された野村不動産オフィスファンドの取得する「東信溜池ビル」（昭和３４年竣工）とオフィス専門銘柄４銘柄中３銘柄までがリニュアル物件の取得を行いました。 このようなリニュアル物件を取得する理由としては、 相対的に低い建物価格で取得するために配当金に回る収益が大きくなるので、配当寄与物件として購入。 物件取得難の環境にあるため、敢えてこのような物件も購入。 立地を吟味することで将来の再建築の可能性も期待。 等ではないかと考えられますが、残念ながら銘柄側の取得時の情報には明確な説明がありません。 本来このような物件を取得する際には、 　 (1) 投資家にとってのメリットは何か？ 　 (2) 物件取得によってどのようなリスクが想定されるのか？ 　 (3) 市場価値を含めて物件の耐用年数をどの程度の期間と想定しているのか？ 　 (4) 再建築は可能なのか？ と言った説明が必要です。 通常の物件取得では、敢えて、このような説明はしなくても差支えはないでしょうが、築４０年以上も経た物件ではリスクを引き受ける投資家に対して説明する必要がありそうです。 ＪＲＥＩＴは投資家のリスクで、不動産投資を行う仕組みですから、リスクを負う者に対して合理的な説明を行う事は当然の義務ですし、まして資産運用会社は投資法人からの委託で資産運用業務を行っているプロという前提ですので、明確な説明が出来るはずです。 ＪＲＥＩＴは投資家から白紙委任を受けて資産運用業務を行える仕組みではありませんから、情報開示や説明責任はＪＲＥＩＴでは必須の要件です。 次に、リニュアル物件については不動産価値の見方も大事なポイントになりますが、上記３物件のデータを掲載すると次のようになっています。 物件名称 銘柄 取得価格 取得時鑑定価格 築年数 ＮＯＩ利回り （年換算） 推定賃料 （千円／坪／月） ＮＢＦ虎ノ門ビル ＮＢＦ 13,337百万円 13,800百万円 42.5年 5.70%　 （決算実績値） 29.11 山王グランドビル ＪＲＥ 7,400百万円 7,400百万円 39.1年 7.38%　 （決算実績値） 25.45 東信溜池ビル ＮＯＦ 10,200百万円 10,300百万円 46.2年 4.46% （取得時予想値） 23.29 このデータをご覧になれば分かるように、投資家に対して何を説明しなくてはならないのかは一目瞭然ですが、投資法人側からは特に説明がありません。これはどういう事なのでしょうか。